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근저당이 있는 집 안전하게 계약하는 특약 문구 총정리 (복붙 가능)
등기부등본을 확인해보니 근저당권이 설정된 집입니다.
이때 가장 많이 하는 질문은 “계약해도 괜찮을까?”입니다.
결론부터 말하면, 특약을 제대로 넣으면 계약 가능합니다. 문제는 “말로만 확인하고 특약을 안 쓰는 것”입니다.
- 근저당이 있어도 계약은 가능
- 잔금일 말소 조건을 반드시 특약에 명시
- 추가 대출 금지 조항을 넣는 것이 안전
- 가압류·압류 여부는 별도 확인
1. 근저당이 있으면 왜 위험할까?
근저당은 보통 은행 대출이 설정된 상태를 의미합니다.
- 잔금일에 근저당이 말소되지 않는 경우
- 계약 후 추가 대출이 설정되는 경우
- 채권최고액이 매매가를 초과하는 경우
따라서 계약서에 “구두 약속”이 아니라 명확한 특약 문구를 넣어야 합니다.
2. 기본 말소 특약 문구 (매매용)
본 계약의 목적물에 설정된 근저당권(채권최고액 ○○원)은 잔금 지급과 동시에 말소하기로 하며, 매도인은 잔금일에 근저당 말소에 필요한 서류 일체를 제공하고 말소가 완료되지 않을 경우 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있다.
3. 추가 대출 방지 특약
계약일 이후 잔금일까지 매도인은 본 부동산에 추가 근저당권, 가압류, 담보권 등 일체의 권리설정을 하지 않는다. 위반 시 계약은 자동 해제되며 계약금은 즉시 반환한다.
4. 채권최고액이 큰 경우 넣어야 할 문구
현재 설정된 근저당권의 채권최고액은 ○○원이며, 실제 대출 잔액은 ○○원임을 확인한다. 잔금 지급 시 해당 근저당은 전액 상환 후 말소한다.
5. 전세계약 시 근저당 특약 문구
전세는 매매보다 더 보수적으로 접근해야 합니다.
임대인은 현재 설정된 근저당권을 계약 체결 후 추가 증액하지 않으며, 전세보증금 반환에 지장이 없도록 유지한다. 잔금 전 근저당권 변동이 있을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
6. 이런 경우는 계약을 재검토하세요
- 채권최고액이 매매가의 70% 이상인 경우
- 근저당 외 가압류·압류가 추가로 있는 경우
- 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하는 경우
7. 계약 전 최종 체크리스트
- 등기부 발급일이 오늘 날짜인지
- 근저당 채권최고액 확인
- 실제 대출 잔액 확인
- 특약에 말소 조건 명시
- 잔금 직전 등기부 재발급
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
아닙니다. 대부분의 집은 대출이 있습니다. 중요한 것은 “잔금 시 말소” 여부입니다.
Q2. 채권최고액이 매매가보다 크면 계약하면 안 되나요?
위험도가 높습니다. 실제 대출 잔액을 확인해야 합니다.
Q3. 특약이 있으면 100% 안전한가요?
특약은 보호 장치일 뿐입니다. 잔금일 등기부 재확인이 반드시 필요합니다.
다음 글에서는 “가압류·압류가 있는 집 계약해도 될까?”를 이어서 정리해보겠습니다.