아파트 매매 계약 시 꼭 포함해야 할 특약사항 정리

아파트 매매 계약 시 꼭 포함해야 할 특약사항 정리｜실전 사례 중심

아파트 매매계약서에는 단순한 가격·날짜 외에도 추후 분쟁을 방지하기 위한 ‘특약사항’을 반드시 포함해야 합니다. 오늘은 실제 매매계약서에서 자주 등장하는 중요 특약 문구들을 사례별로 정리해드립니다.

1. 기존 세입자 관련 특약

• 세입자가 있는 경우, 계약갱신청구권은 행사하지 않기로 한다.
• 매수인은 기존 세입자에 대한 권리·의무를 승계하지 않는다.
• 매도인은 잔금일까지 기존 세입자의 전출 및 권리관계를 정리해 집을 비워준다.

2. 시설물 하자 및 책임 관련 특약

• 계약 체결 시점과 다른 중대한 하자 발생 시, 매도인은 수리 의무를 지며 거부 시 계약 해제 가능
• 잔금일로부터 6개월 이내 발생한 누수, 결로, 곰팡이 등 하자는 매도인이 수리 책임을 진다
• 보일러, 배관, 유리창 등 주요 시설물 하자 발생 시 매도인은 수리하기로 한다
• 매도인이 알리지 않은 숨은 하자도 발견 시 수리 의무가 있다
• 붙박이장 등 내장형 시설물은 인계 대상임을 명시한다

※ 민법상 ‘중대한 하자’는 매수인이 안 날로부터 6개월 내 청구 가능하므로 특약 유무와 상관없이 보호받을 수 있습니다.

3. 공과금 및 관리비 정산 관련

• 잔금일 또는 등기이전일까지의 공과금, 관리비 등은 매도인이 납부하며 매수인의 확인에 협조한다.
• 매도인이 납부하지 않을 경우, 매수인은 잔금일을 유예할 수 있고 그로 인한 손해는 매도인이 책임진다.

4. 계약 전 확인서류 및 책임

• 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인한 후 매매 계약을 체결함
• 계약은 현 시설물 상태 기준으로 진행되며, 이후 고의적 미고지 사항은 하자 책임 대상임

5. 공동명의자 및 입금계좌 명시

• 매도인이 2인 이상일 경우, 대표계좌로 계약금·중도금·잔금을 입금하며 공동매도인이 이에 동의함
• 매수인이 2인일 경우, 대표 매수인을 지정하여 입금 및 서류처리에 동의함

6. 권리변동, 근저당 및 대출 관련 특약

• 잔금일까지 매도인이 등기부상의 근저당(채권최고액 00원)을 말소함
• 잔금일 전 대출·압류·가압류 등 새로운 권리변동 발생 시 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 배상함
• 잔금과 동시에 근저당 말소를 완료함

7. 기타 자주 포함되는 특약

• 본 계약서에 명시되지 않은 사항은 민법 및 부동산 관례에 따름
• 선수관리비는 매수인이 부담하고 승계함

※ 선수관리비란? 입주 시 관리사무소가 사전에 징수하는 예치금으로, 평당 일정 금액으로 책정되며 잔금일 기준 매수인이 부담하게 됩니다.

아파트 매매계약 시, 특약사항은 단순한 참고가 아니라 ‘법적 효력’이 있는 중요한 약속입니다.
꼼꼼한 특약 작성으로 분쟁을 예방하고, 안정적인 거래를 하시길 바랍니다.