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경매에서 제일 많이 하는 실수는 “권리분석”이 아니라 자금계획표 없이 입찰하는 겁니다.
특히 낙찰 후엔 법원이 정한 대금지급기한이 있어서, 돈이 늦으면 리스크가 커져요.
그래서 이 글은 경매 입찰 전 자금계획표를 “복붙 템플릿”으로 만들어두었습니다.
- 입찰 전에 해야 할 일은 단 하나: 자금 갭(부족분)을 0으로 만들기
- 빠지는 비용 TOP3: 취득세/등기비, 명도비, 수리비+예비비
- 아래 템플릿은 만원 단위로 복사해서 바로 쓰세요
경매 입찰 전 자금계획표: “자금 갭 0” 만들기
취득세·등기비·명도비는 물건/상황에 따라 변동폭이 큽니다. 보수적으로 상한을 잡고 입찰가를 조정하는 게 안전합니다.
- 입찰가(예상 낙찰가): ____ 만원
- 매각보증금: ____ 만원
- 잔금(= 낙찰가 – 보증금): ____ 만원
- 예상 대출 실행액: ____ 만원
- 내 현금 투입(잔금 부족분): ____ 만원
- 취득세/등기/부대비 상한: ____ 만원
- 명도비 상한: ____ 만원
- 수리비 상한: ____ 만원
- 예비비(돌발비용): ____ 만원
- 총 필요자금 / 자금 갭: ____ 만원
자금계획표에서 절대 빼면 안 되는 항목 6개
- 대출 실행 타이밍: “언제 들어오냐”가 핵심입니다. (대금납부기한 역산)
- 명도비: 합의가 안 되면 기간·비용이 동시에 커집니다.
- 수리비: 누수/전기/창호는 상한을 크게 잡으세요.
- 체납 정산: 관리비·공과금 정산이 필요할 수 있습니다.
- 예비비: 최소 3~5%는 잡는 편이 안전합니다.
- “자금 갭 0”: 이게 안 되면 입찰가를 낮추거나 물건을 바꿔야 합니다.
대금납부기한 역산(실전): “언제까지 돈이 들어와야 하나”
경매는 법원이 대금지급기한을 정해 통지합니다. 실무 안내로는 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 이내로 정해 통지하는 경우가 일반적으로 안내됩니다.
- 대금납부기한 D-30 ~ D-20: 금융사 사전검토/접수
- 대금납부기한 D-20 ~ D-10: 보완서류/심사
- 대금납부기한 D-10 ~ D-3: 실행 준비(서류 최종)
- 대금납부기한 D-2 ~ D-0: 잔금 입금(법원/사건 담당 절차 확인)
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 자금계획표는 낙찰 후에 쓰면 되지 않나요?
늦습니다. 낙찰 후에는 “입찰가를 낮출” 기회가 없어요. 입찰 전에 자금계획표로 상한을 정해야 합니다.
Q2. 취득세/등기비를 정확히 계산해야 하나요?
정확도보다 중요한 건 상한(최악 기준)입니다. 상한이 과소하면 자금 갭이 생깁니다.
Q3. 명도비는 꼭 들어가나요?
공실이면 거의 안 들 수 있지만, 점유자/임차인이 있으면 협의비용이 들어갈 가능성이 높습니다. 상한을 잡으세요.