[유치권 체크리스트(현장 검증) 12]

1. 문서 1차: 매각물건명세서/현황조사서에 ‘유치권 신고(주장)’가 있는지, 주장자 이름/채권원인/금액 메모
2. 점유자 특정: 현장에 실제 거주/점유하는 사람이 “유치권 주장자”와 동일한지 확인(명함/사업자/신분 확인 요청)
3. 점유 시작 시점: 언제부터 점유했는지(열쇠 인수, 공사 시작, 관리/출입 통제 시작) 날짜를 “증빙”으로 확인
4. 점유 계속성: 최근까지 계속 점유 중인지(전기·수도 사용, 출입 흔적, 내부 집기, 잠금장치, 출입 통제) 확인
5. 채권 종류: 공사대금/수리비/자재대금 등 “부동산과 직접 관련된 채권”인지 먼저 분류
6. 견련(관련성): 그 채권이 ‘이 물건 때문에’ 생긴 게 맞는지(주소/호수/공사 범위/사진/도면)로 맞춰보기
7. 변제기(기한): 공사대금 지급일이 도래했는지(계약서의 기성/준공/검수/정산 조건) 확인
8. 유치권 배제 특약: 공사계약서에 “유치권 포기/배제” 문구가 있는지 확인(있으면 큰 변수)
9. 증빙 세트: 계약서 + 견적서/내역서 + 세금계산서/거래명세표 + 입금내역(또는 미지급 확인)까지 한 묶음으로 요구
10. 관계 의심: 채무자(소유자)와 주장자가 특수관계인지, 같은 주소/같은 대표/같은 법인인지 확인(가짜 유치권 단골)
11. 현장 물증: 공사 흔적/자재/공구 보관/작업 사진/현장 책임자 연락처 등 “실제 공사” 정황 확보
12. 비용 반영: (추정 유치권액 + 협상금 + 소송/명도비 + 이자/관리비) 합산해서 입찰가에서 차감

[유치권 현장 질문 10]

1. 여기 누가 점유 중인가요? (본인/직원/하청/가족)
2. 점유를 언제부터 시작했나요? (날짜를 말로만 말하지 말고 증빙 가능?)
3. 유치권 채권은 무슨 채권인가요? (공사대금/수리비/자재대금 등)
4. 채무자는 누구인가요? (소유자/시공사/임차인 중 누구와 계약?)
5. 계약서가 있나요? (도급계약서/견적서/내역서)
6. 공사는 어디를 했나요? (호수/면적/범위, 사진/도면)
7. 공사는 언제 준공됐나요? (준공/검수/정산 날짜)
8. 대금은 왜 미지급인가요? (분쟁 사유/하자 주장/정산 미완료?)
9. 계약서에 유치권 포기/배제 문구가 있나요?
10. 낙찰자가 정당한 절차로 해결하면 인도 협의 의사가 있나요? (조건/금액/기간)

[유치권 서류 요청 리스트]

• 도급계약서(유치권 배제/포기 특약 포함 페이지)
• 견적서/공사내역서(주소/호수/범위 표시)
• 세금계산서/거래명세표(발행일/공급자/공급받는자)
• 대금 지급/미지급 내역(통장 입금내역, 미지급 확인서)
• 준공/검수/정산 관련 문서(기성 조건, 준공일, 정산서)
• 현장 사진/작업일지/출입기록(가능하면)
• 사업자등록증/법인등기(법인인 경우)

[유치권 리스크 계산 템플릿]

• 추정 유치권 채권액(만원):
• 협의금/합의금 예상(만원):
• 명도 비용(만원):
• 소송/법무 비용(만원):
• 지연 이자/관리비/공실비용(개월 × 월 비용, 만원):
• 예비비(만원):

= 총 리스크(만원):

※ 총 리스크만큼 “내가 쓸 수 있는 입찰가 상한”을 내려서 계산하세요.