재산세 과세기준일 6월 1일을 기준으로 부동산 매매 잔금일별 납세의무자가 어떻게 결정되는지, 2026년 매도자·매수자 잔금 전략과 예외 규정까지 공식 법령 기준으로 정리했습니다.

6월 1일이 모든 것의 기준인 이유

재산세는 지방세법 제114조·제115조에 따라 과세기준일을 매년 6월 1일로 못박고 있습니다. 그 해 1월 1일부터 12월 31일까지의 보유 사실 전체를 따지는 것이 아니라, 6월 1일 단 하루를 기준으로 사실상 소유자 1인을 골라 1년치 보유세 납세의무자로 지정하는 구조입니다. 종합부동산세 역시 동일하게 6월 1일 현재 재산세 과세대상 주택·토지를 기준으로 과세됩니다.

매매 잔금일에 따른 납세의무자 판단

매수자·매도자 누가 부담하는지는 잔금일을 기준으로 결정됩니다. 등기 시점이 아니라 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 실질 판단 기준입니다.

강동구청 공식 민원 답변에서도 “잔금일이 6월 1일이면 매수인이 납부하여야 한다”고 명시돼 있어, 6월 1일 당일을 매수자 분으로 보는 것이 행정 실무 통일된 해석입니다.

매도자·매수자 잔금 전략 (2026 특이사항)

매도자는 단 하루 차이로 1년치 보유세를 피할 수 있어 5월 말 잔금·등기 완료를 선호하고, 매수자는 반대로 6월 2일 이후로 잔금을 미루고 싶어합니다. 2026년에는 두 가지 변수가 겹쳐 협상이 더 민감해졌습니다.

실무에서는 매도가 협상에 보유세 상당액을 포함시키거나, 특약으로 매도자·매수자 분담 비율을 명시하는 방식이 자주 사용됩니다. 단순 일정 조정이 아니라 자금 스케줄·전세금 반환·대출 실행 시점까지 묶여 있어 5월 말~6월 초 거래라면 세무·법무 검토를 같이 받는 것이 안전합니다.

예외적 납세의무자 (지방세법 제107조)

일반 매매 외에 아래의 경우에는 사실상 소유자가 아닌 사람이 납세의무자가 됩니다.

• 공부상 소유자: 매매 등으로 소유권이 바뀌었는데 신고가 안 돼 사실상 소유자를 알 수 없을 때
• 위탁자: 신탁법 제2조에 따른 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우
• 주된 상속자: 상속이 개시됐지만 상속등기가 안 되고 사실상 소유자 신고도 없을 때 (민법상 상속지분 최다자, 동일 시 최연장자)

6월 1일 이후 매매계약을 했더라도 소유권 이전 등기가 늦어졌다면 그 해 재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 그대로 부과됩니다.

재산세 부과 일정과 종부세 연결

6월 1일에 결정된 납세의무자에게 실제 고지서는 시기를 나눠 발송됩니다.

주택 재산세 연 세액이 20만 원 이하면 7월에 1년치를 한 번에 부과하는 경우가 많습니다. 종합부동산세는 12월 신고·납부가 원칙이고, 6월 1일 기준 보유자에게 동일하게 부과됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 잔금일이 6월 1일인데 등기는 6월 5일에 했어요. 누가 내나요?

잔금일과 등기접수일 중 빠른 날인 6월 1일이 기준이 됩니다. 6월 1일 당일은 매수자가 납세의무자입니다.

Q2. 매매계약일을 5월 25일에 맺었지만 잔금은 6월 10일이에요. 누가 내나요?

계약일이 아니라 잔금일·등기접수일 중 빠른 날 기준이라 6월 10일 잔금이면 매도자(전 소유자)가 그 해 재산세를 부담합니다.

Q3. 6월 1일 당일을 매수자 부담으로 보는 근거는?

“과세기준일 현재” 소유자에게 부과한다는 조항을 행정기관이 6월 1일 24:00 시점 소유자로 해석하기 때문입니다. 강동구청 등 지자체 공식 안내가 이와 동일합니다.

Q4. 6월 1일 기준 소유자인데 7월에 매도하면 재산세를 못 돌려받나요?

네. 6월 1일 단 하루 기준으로 1년치 재산세 납세의무자가 확정되며, 이후 매도해도 그 해 재산세는 그대로 부담합니다. 매매가 협상에 반영하는 방식이 일반적입니다.

Q5. 분양권·입주권도 6월 1일 기준이 적용되나요?

분양권은 아직 사실상 보유 단계가 아니므로 재산세 과세 대상이 아닙니다. 입주권은 토지 부분만 재산세 과세 대상이며, 잔금일 기준은 동일하게 적용됩니다.

6월 1일은 1년치 보유세 부담자를 결정하는 단 하루의 기준입니다. 5월 말~6월 초에 부동산 거래를 앞두고 있다면 잔금일과 등기접수일을 함께 점검해 매매 일정과 특약을 미리 정리해두는 것이 안전합니다.